“ภาระจำยอม” เป็นทรัพยสิทธิประเภทหนึ่งที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่นทำให้เจ้าของอสังหาฯ นั้น ต้องยอมรับภาระบางอย่าง ซึ่งในทางกฎหมายแล้วอสังหาฯ ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า “สามยทรัพย์”

ส่วนอสังหาฯที่อยู่ในบังคับภาระจำยอมเรียกว่า “ภารยทรัพย์” ตัวอย่างภาระจำยอม เช่น ยอมให้มีทางเดินหรือทางน้ำ ยอมให้ชายคาหรือหน้าต่างบุคคลอื่นล้ำเข้ามาในที่ดินของตน ยอมที่จะไม่ปลูกสร้างอาคารปิดบังแสงสว่าง ทางลม แก่ที่ดินข้างเคียง

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์มีดังนี้คือ
1.ต้องไม่ประกอบการใดๆเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไป
2.เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ อันเป็นการเพิ่มภาระแก่ภารยทรัพย์
3.เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมและต้องให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด
4.ถ้าความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป การเปลี่ยนแปลงนั้นย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์
5.เจ้าของภารยทรัพย์อาจจะขอย้ายไปส่วนอื่นก็ได้ แต่การย้ายนั้นต้องไม่ทำให้ความสะดวกแห่งสามยทรัพย์ลดน้อยลงไป
6.ถ้ามีการแบ่งภารยทรัพย์ ภาระจำยอมก็คงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออกไป แต่ถ้าส่วนใดไม่ใช้หรือใช้ไม่ได้ เจ้าของส่วนอาจเรียกหรือขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้
7.เมื่อสามยทรัพย์ได้จำหน่ายออกไปภาระจำยอมย่อมติดไปด้วย เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

ภาระจำยอมเป็นบทบัญญัติที่ไม่มีการจำกัดระยะเวลาเหมือนทรัพยสิทธิประเภทอื่น ดังนั้นการทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมต้องกำหนดเงื่อนไขไว้ให้ชัดเจน เช่น ความกว้าง ความยาว การให้ยานพาหนะผ่านได้หรือไม่ หรือการกำหนดว่าให้หมดภาระจำยอม เมื่อมีการโอนสามยทรัพย์ให้บุคคลอื่น

ภาระจำยอมอาจเกิดโดยนิติกรรมและโออายุความภาระจำยอมโดยนิติกรรม จะทำได้โดยการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ดินแปลงที่จะจดเป็นภาระจำยอมและแปลงที่จะได้ประโยชน์จากภาระจำยอม โดยต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าทีส่วนภาระจำยอมที่เกิดจากอายุความ เกิดโดยที่ดินแปลงหนึ่งได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินอีกแปลงหนึ่ง โดยสงบเปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธินั้นติดต่อกันเป็นระยะเวลาเกิน 10 ปี จนได้ภาระจำยอมโดยอายุความ

การสิ้นไปแห่งภาระจำยอม ต่อเมื่อ
1.ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดเท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ
2.เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้
3.ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปีติดต่อกัน ภาระจำยอมย่อมหมดสิ้นไป
4.ภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์
5.เมื่อภาระจำยอมนั้น ยังประโยชน์ให้แก่สามยทรัพย์นั้นน้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมดหรือแต่บางส่วนก็ได้แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

Credit: Posttoday.com