เนื่องจากยังพอมีเวลาในการปรับตัวในการระบายสต๊อกของผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่ในส่วนของอสังหาฯเพื่อเช่านั้น SCB Economic Intelligence Center หรือ EIC ประเมินว่ามีแนวโน้มที่จะได้รับประโยชน์จากภาระภาษีที่ลดลงจากเดิมประมาณ 20%

ทั้งนี้ จากกรณีศึกษาตัวอย่างของโครงการสำนักงานให้เช่าแห่งหนึ่งในย่านสาธร ซึ่งมีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่กว่า 645 ล้านบาทต่อปี โดยพบว่าโครงการดังกล่าว เมื่อคำนวณมูลค่าทรัพย์สินตามหลักการประเมินราคาแบบใหม่จะอยู่ที่ราว 1,150 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นไปตามเกณฑ์อัตราภาษีเพื่อการพาณิชย์ในอัตราภาษีที่ 1.2% ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยเกณฑ์การประเมินภาษีแบบใหม่ ผู้ประกอบการจะเสียภาษีที่ลดลงจากเดิมกว่า 20% ซึ่งในปัจจุบันก็มีการบริหารภาระภาษีในส่วนนี้ผ่านโครงการสัญญาเช่า โดยจะมีการแบ่งแยกเป็นสัญญาเช่า และสัญญาบริการเพื่อถ่วงให้ภาระภาษีลดลง ซึ่งสัญญาเช่าจะถูกคิดตามอัตราภาษีโรงเรือนที่ 12.5% ของรายได้จากค่าเช่าทั้งหมด

ขณะที่สัญญาบริการจะถูกคิดตามอัตราภาษีมูลค่าเพิ่มที่ 7% ของรายได้จากค่าบริการทั้งหมด ดังนั้น เมื่อกฎหมายฉบับนี้ได้เปลี่ยนวิธีการประเมินภาษีใหม่ โดยคิดฐานภาษีตามมูลค่าของทรัพย์สิน จึงมีแนวโน้มที่การบริหารภาษีผ่านการใช้สัญญาบริการจะถูกยกเลิกไป เนื่องจากเป็นภาระภาษีที่ไม่จำเป็น

“กรณีของการให้เช่าอสังหาฯ ที่ปัจจุบันอัตราค่าเช่าต่ำ แต่มูลค่าของทรัพย์สินตามราคาสูง โดยเมื่อฐานภาษีถูกเปลี่ยนมาคิดตามต้นทุน จะส่งผลให้ต้นทุนจากภาระภาษีของผู้ให้เช่าเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกรณีของผู้ประกอบการ”

ปัจจุบันผู้ประกอบการที่กำลังเช่าที่ดินของภาครัฐหรือรัฐวิสาหกิจ ตามพื้นที่ใจกลางเมืองต่างๆ ซึ่งเมื่อวิธีการประเมินถูกเปลี่ยนไป จะเป็นเหตุให้ผู้ให้เช่าที่ดินต้องจ่ายภาระภาษีใหม่ที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากมูลค่าของทรัพย์สินจะถูกสะท้อนออกมาตามศักยภาพจริงของที่ดินนั้น จึงมีแนวโน้มที่ผู้ให้เช่าที่ดินจำเป็นต้องปรับอัตราค่าเช่าที่ดินขึ้นเพื่อรักษาอัตราผลกำไร

จากแนวโน้มดังกล่าว จะส่งผลให้ผู้ประกอบการที่กำลังเช่าที่ดินเพื่อทำโครงการให้เช่าอยู่ในปัจจุบัน มีแนวโน้มที่จะมีต้นทุนค่าเช่าที่ดินแปลงสูงขึ้นตามไปด้วย ทั้งนี้ โดยปกติแล้วภาระภาษีที่เกิดขึ้นจะขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าในความรับผิดชอบของภาษีว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ ทั้งนี้ EIC ประเมินว่าผู้เช่ามีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบจากการที่ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องปรับอัตราค่าเช่าขึ้น เพื่อชดเชยกับภาระภาษีใหม่ ไม่ว่าจะเป็นโครงการให้เช่าที่ทำเป็นที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์

นอกจากนี้ ยังมีประเด็นเรื่องพื้นที่ส่วนกลางของโครงการอสังหาฯ ให้เช่า ที่น่าจะได้รับผลกระทบต่อแนวโน้มของอัตราค่าเช่าได้ในอนาคต โดยการประเมินฐานภาษีแบบใหม่ มูลค่าทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการอสังหาฯ ให้เช่าต้องถูกคิดคำนวณรวมเข้าไปในฐานภาษีใหม่ด้วย ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องมีต้นทุนค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นเพิ่มขึ้น จากเดิมที่ไม่ต้องจ่ายส่วนนี้

อสังหาฯเพื่อเช่ามีแนวโน้มว่าค่าใช้จ่ายทางภาษีในทรัพย์สินส่วนกลางจะถูกคิดรวมเข้าไปกับอัตราค่าเช่า ส่งผลให้แนวโน้มของอัตราค่าเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ โดยแนวโน้มนี้จะเกิดขึ้นกับกรณีที่อัตราค่าเช่าในปัจจุบันอยู่ต่ำกว่าศักยภาพของที่ดินที่ควรจะเป็น

ในขณะที่กรณีที่อัตราค่าเช่าสอดคล้องกับศักยภาพของที่ดินอยู่แล้ว การปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าคงไม่สูงมากนัก เนื่องจากภาระภาษีที่ต้องจ่ายของโครงการโดยรวมลดน้อยลง เช่นกรณีศึกษาของโครงการสำนักงานให้เช่าแห่งหนึ่งในย่านสาธรที่กล่าวมา อย่างไรก็ตาม การให้ความสำคัญกับนิติกรรมเพื่อเช่า/ให้เช่าของแต่ละโครงการก่อนที่จะทำสัญญาเช่าเป็นสิ่งจำเป็นที่ทั้งสองฝ่ายต้องมุ่งเน้นเป็นพิเศษ เพื่อที่จะลดผลกระทบของภาระภาษีที่จะเกิดขึ้น

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้เช่า ต้องมีการปรับตัว โดยการปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างใหม่ให้สอดรับกับการที่จะปรับอัตราค่าเช่าขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะในกรณีที่ปัจจุบันอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนความจริงตามศักยภาพของที่ดินที่ควรจะเป็น แต่ต้องการที่จะปรับอัตราค่าเช่าขึ้น

ดังนั้น การปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างใหม่ให้สอดรับการอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น ก็จะเป็นการช่วยลดอัตราการย้ายออกของผู้เช่าได้ ในขณะที่ผู้เช่าก็จำเป็นต้องปรับตัวใหม่ ให้สอดคล้องกับสภาพการเงินของกิจการเมื่อต้องมารับภาระต้นทุนค่าเช่าที่มีแนวโน้มจะสูงขึ้น ด้วยการลดขนาดพื้นที่เช่าลงให้เพียงพอ และพอใช้สำหรับที่จะดำเนินงานต่อไปได้ในอนาคต

Credit: DDproperty.com