โดยในส่วนแรก คือ วิธีการประเมินฐานภาษีตามต้นทุน (cost approach) เดิมเกณฑ์การประเมินภาษีจะประเมินตามรายได้ของทรัพย์สิน (income approach) ซึ่งจะส่งผลให้การประเมินส่วนใหญ่เป็นไปตามดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ แต่ในกฎหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่นั้น ได้เปลี่ยนเกณฑ์ประเมิน โดยประเมินตามมูลค่าทรัพย์สินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกัน ซึ่งจะใช้ราคาประเมินกลางจากกรมธนารักษ์เป็นราคากลางมาตรฐาน เพื่อแยกคำนวณมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด โดยสิ่งปลูกสร้างในแต่ละประเภทจะมีราคาประเมินกลางที่แตกต่างกันไป ทั้งนี้ ราคาประเมินกลางของทั้งสองส่วนจะมีการปรับขึ้นตามรอบบัญชีการประเมินราคาทุกๆ 4 ปี

กฎหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ “เปลี่ยนเกณฑ์ประเมินใหม่” โดยประเมินตามมูลค่าทรัพย์สินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกัน สิ่งปลูกสร้างในแต่ละประเภทจะมีราคาประเมินกลางที่แตกต่างกันไป ซึ่งจะมีการปรับขึ้นตามรอบบัญชีการประเมินราคาทุกๆ 4 ปี

สำหรับในส่วนที่2 คือ หลักการประเมินอัตราภาษีตามเจตนาการใช้ประโยชน์ที่ดินฯ ซึ่งจากเดิมจะพิจารณาอัตราภาษีจากที่ตัวทรัพย์สินตามการประเมินค่ารายปีหลัก แต่ในเกณฑ์การประเมินภาษีใหม่ จะพิจารณาจากเจตนาการใช้ประโยชน์ที่ดินฯ ของเจ้าของแทน โดยสิ่งปลูกสร้างจะถูกแยกประเมินตามการใช้ประโยชน์จริง เช่น การประเมินภาษี อาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ที่ชั้นล่างเป็นร้านค้าและชั้นบนเป็นที่พักอาศัย จะถูกแบ่งประเมินตามสัดส่วนพื้นที่ใช้ประโยชน์จริงของอาคาร โดยร้านค้าชั้นล่างจะถูกคิดภาษีตามอัตราภาษีเพื่อการพาณิชย์ ขณะที่พื้นที่ชั้นบนซึ่งเป็นที่อยู่อาศัย จะถูกแบ่งคิดตามอัตราภาษีเพื่อที่อยู่อาศัย

“ส่วนที่ 2 ประเมินจากเจตนาการใช้ประโยชน์ที่ดินฯ ของเจ้าของแทน โดยสิ่งปลูกสร้างจะถูกแยกประเมินตามการใช้ประโยชน์จริง แยกการคำนวณภาษีตามการใช้ประโยชน์จริง เพื่อสร้างความชัดเจนและมาตรฐานมากขึ้น เพิ่มความโปร่งใสที่เป็นธรรมให้กับทั้งเจ้าของทรัพย์สินและภาครัฐ”

สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ประกอบด้วย 1. เพื่อเกษตรกรรม 2. เพื่ออยู่อาศัย 3.เพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม และ 4.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยเกณฑ์การประเมินที่ถูกปรับเปลี่ยนไปดังกล่าว จะส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อขาย และผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้เช่าได้รับผลกระทบที่แตกต่างกันไป นอกจากนี้ EIC ยังได้วิเคราะห์แนวโน้มการจัดเก็บภาษีเป็น สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อขายว่า ผู้พัฒนาดครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มีแนวโน้มที่จะต้องเผชิญกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากภาระภาษี ทั้งในส่วนของทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนา และหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ ซึ่งโดยปกติแล้วโครงการจะเสียภาษีบำรุงท้องที่ค่อนข้างถูก สำหรับทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนา และหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการซึ่งอัตราภาษีจะขึ้นอยู่กับราคาปานกลางของที่ดิน

ขณะที่กฎหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ จะประเมินทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนา และหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ ตามอัตราการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ ที่มีอัตราภาษีสูงสุดถึง 2% ของมูลค่าทรัพย์สิน แม้ว่าโครงการนั้นจะถูกพัฒนาเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ก็จะไม่ถูกคิดตามอัตราภาษีเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีอัตราภาษีสูงสุดเพียงแค่ 0.5% อย่างไรก็ดี ในส่วนของทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนา ภาครัฐยังอนุโลมด้วยการบรรเทาภาษีลง ในช่วง 3 ปีแรก โดยจะปรับลดอัตราภาษีเหลือเพียง 0.05% ของมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งเมื่อเทียบกับอัตราภาษีเดิม ในราคาประเมินที่ดินไม่เกิน 30,000 ต่อไร่ จะพบว่าอัตราใหม่จะเสียภาษีเพียงแค่ 15 บาทต่อไร่ ดังนั้นในกรณีนี้การประเมินภาษีใหม่ จะไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนโครงการมากนัก รวมถึงระยะเวลาที่บรรเทาก็นับว่าเพียงพอสำหรับการพัฒนาโครงการ

อย่างไรก็ดี สำหรับเกณฑ์การประเมินมูลค่าของโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างยังไม่มีความชัดเจนมากนัก แต่คาดว่าเกณฑ์การประเมินฐานภาษีนั้นจะถูกคิดตามพื้นที่สิ่งปลูกสร้างที่แล้วเสร็จจริง ณ รอบเวลาชำระภาษีในแต่ละปี ซึ่ง EIC คาดการณ์ว่าผลกระทบโดยรวมจะไม่รุนแรงมากนัก ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ มีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนที่ปรับเพิ่มขึ้นของโครงการโดยตรง ซึ่งเมื่อเทียบกับอัตราภาษีเดิม

ยกตัวอย่าง บ้านที่มีมูลค่าประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 20 ล้านบาท ตั้งอยู่บนที่ดิน 1 ไร่ ในราคาประเมินที่ดินไม่เกิน 30,000 บาทต่อไร่ จากเดิมจะเสียภาษีสูงสุดอยู่ที่ 70 บาทต่อไร่ แต่อัตราใหม่จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีกกว่า 30%

บ้านแนวราบจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าคอนโดฯ เนื่องจากราคาประเมินกลางของสิ่งปลูกสร้างสำหรับโครงการบ้านแนวราบ จะถูกประเมินเท่ากันตามขนาดพื้นที่ของบ้านในทุกระดับราคาขาย ซึ่งหมายความว่า โครงการบ้านระดับบนที่มีขนาดพื้นที่เท่ากับบ้านระดับล่างจะรับได้ประโยชน์ทางภาษีมากกว่า

ขณะที่การคำนวณมูลค่าของโครงการคอนโดฯ จะใช้ราคาประเมินของอาคารชุด ตามระดับราคาขายของคอนโดฯ เป็นสำคัญ โดย EIC ประเมินว่าหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ จะเป็นส่วนที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการค่อนข้างมาก โดยจะมีผลให้ต้นทุนของโครงการในแต่ละหน่วยเหลือขายสูงขึ้นจนกว่าจะเกิดการโอนให้กับผู้ซื้อ

ข้อเสนอเแนะผู้ประกอบการอสังหาฯเพื่อขายนั้น ควรเร่งระบายหน่วยเหลือขายสะสมในโครงการก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้ โดยเฉพาะโครงการที่มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมินสูง

ซึ่งผู้ประกอบการสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้จากฐานข้อมูลออนไลน์ของกรมธนารักษ์ เพื่อคำนวณภาระภาษีที่ต้องจ่ายล่วงหน้าได้ และจะได้เตรียมแผนกลยุทธ์ในการบริหารการก่อสร้างในแต่ละโครงการเพื่อจำกัดภาระภาษี ไม่ให้ส่งผลกระทบต่อต้นทุนมากจนเกินไป อย่างไรก็ดี ปัจจุบันภาครัฐกำลังเร่งประเมินราคาที่ดินรายแปลงใหม่ทั้งหมด โดยมีกำหนดที่จะให้เสร็จทันภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งยังมีเวลาพอสมควรสำหรับผู้ประกอบการในการเตรียมรับมือกับผลกระทบที่จะเกิดขึ้นในระยะต่อไป

อย่างไรก็ดี ก่อนที่กฎหมายฉบับดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ม.ค.2562 ผู้ประกอบการยังมีเวลาพอที่จะเร่งระบายหน่วยเหลือขาย เพียงแต่มีวิธีหรือกลยุทธ์ใดมาช่วยระบายสต๊อกออกไปให้เร็วที่สุด นั่นเอง !

Credit: DDproperty.com